ARSA PAYI KARŞLIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE BORÇLUNUN TEMERRÜTÜ
TBK m. 117-125. Maddelerinde borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Borçlunun temerrüde düşürülmesinde ilk olarak dikkat edilmesi gereken nokta, edimin ifa edilme olanağının bulunmasıdır. Borcun yerine getirilmesinin olanaklı olması gerekir aksi takdirde bir olumsuzluk varsa borç sona ereceğinden borçlu da direnime düşürülememiş olacaktır. Olanaksızlığın önceden veya sonradan çıkması ya da alacaklı tarafından mı yoksa borçlu tarafından mı olanaksızlığa düşüldüğüne dikkat edilmesi gerekecektir. Sonradan olumsuzluğa düşülmesinde borçlunun kusuru varsa, borçlu alacaklının bundan doğan zararlarını gidermekle yükümlü olacaktır. İki tarafta olumsuzluğa düşülmesinde sorumlu değilse TBK m. 136 uyarınca taraflar verdiklerini geri alacaklardır.
Borçlunun temerrüde düşürülmesi bakımından gereken bir diğer koşul ise, alacaklının borçluyu uyarmasıdır. TBK m. 117/1 uyarınca, vadesi gelmiş bir borcun borçlusu, alacaklının uyarısıyla (ihtar) direnime düşer. İhtar, alacaklının talep iradesinin borçluya iletilmesidir. Alacaklı tarafından gönderilen ihtarda, açıkça istenilen miktarın ne olduğunun ve bunun ödenmesinin istendiğinin belirtilmesi gerekmektedir.
“Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi kesin teminatın iadesi ve menfi zarar ile manevi tazminat davasıdır. İş sahibi idare yer tesliminde temerrüde düşmüştür. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre sözleşme tarihinden itibaren 5 gün içinde yer teslimi yapılarak işe başlanacaktır. Davacı defaten idareyie yer teslimi için ihtar etmiş son ihtarında ise yer teslimi yapılmazsa sözleşmenin fesh edileceğini bildirmiştir. İdare davacıya cevap vermediği gibi inşaatın yapılacağı arsayı net olarak tespit edip yer teslimi yapmamıştır. Yer teslimi konusundaki tahammül ve makul bekleme süresi aşıldığından davacı yüklenici sözleşmenin feshini talep etmekte haklıdır. Mahkemece şartları oluşmadığından manevi tazminatın reddine sözleşmenin feshine ve kesin teminatın iadesine karar verilmesi gerekir.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2012/6076 K. 2013/5196 T. 26.9.2013)
TBK m. 118 uyarınca, Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.
TBK m. 119 uyarınca, Temerrüde düşen borçlu, beklenmedik hâl sebebiyle doğacak zarardan sorumludur.
Borçlunun faizden sorumlu olabilmesi için direnime düşürülmesi gerekmektedir. Direnim faizi kendiliğinden, borçlunun para borcunu zamanında ödememesi ve direnime düşmesi üzerine kendiliğinden işlemeye başlayan ve direnimin devamı süresinde varlığını sürdüren bir karşılık olması bakımından, zamanında ifa etmesi olgusuyla doğrudan bir bağlantı içerisindedir. ¹
Borçlunun direnime düşmesi halinde, faizle karşılanamayan zararları da ödemesi gerekecektir.
“Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan iş bedeli, kâr kaybı ve teminat mektuplarının iadesi davaları sonucunda hükmedilen alacaklarının zamanında tahsil edilememesi sebebiyle uğranılan munzam zarar alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne verilmiştir. Munzam zarar sorumluluğu, kusur sorumluluğuna dayandığından borçlu ancak, temerrüdündeki kusursuzluğunu kanıtlayarak sorumluluktan kurtulabilir. Davacı, temerrüde rağmen alacaklarının geç ödenmesi nedeniyle taşınmazlarını satmak, bankalardan kredi çekmek ve icra takiplerine maruz kalmak suretiyle munzam zararını ileri sürmüşse de; banka kredisi kullanan şahıs veya şirketlerin büyük bir bölümü davacı şirket olmayıp, dava edilen alacaklarını tahsil edememesi nedeniyle kedi kullandığından ve taşınmazları sattığından oluşan zarardır. Faizle karşılanmayan zararın varlığı karine kabul edildiğinden aksi davalı borçlu tarafından ileri sürülüp kanıtlanamadığından öncelikle temerrüt tarihleri ile tahsil tarihlerindeki enflasyon verileri tespit edildikten sonra tahsiline karar verilen alacakların temerrüt tarihleri itibariyle yatırım araçlarından oluşacak sepete yatırılması halinde tahsil tarihlerinde ulaşabileceği miktar ile bulunacak, bu miktardan davalarda kabul edilen alacakların temerrüt faizi ile birlikte tahsil edildiği miktar hesaplattırılıp, faizle karşılanmayan zarar ve miktar için denetime elverişli ve gerekçeli ek rapor alınıp karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru olmamıştır.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2018/3499 K. 2018/4739 T. 28.11.2018)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde direnime düşen borçluya karşı arsa sahibi bakımından inşaatı zamanında bitirip teslim etmesini isteme hakkı doğar. TBK m. 123 uyarınca da, yüklenici edimini zamanında yerine getirmeyerek direnime düşerse arsa sahibi gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep etme hakkına sahip olacaktır.
Müteahhittin temerrüde düşürülmesi bakımından alacaklı tarafından ek bir süre verilmesi gerekmektedir ancak yüklenici teslim tarihinden önce inşaatı yarım bırakarak terk etmiş veya devam etmeyeceğini bildirmişse artık ek bir süre verilmesine gerek olmaksızın yüklenici direnime düşmüş kabul edilecektir.
“Davalı yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üstlendiği edimini yerine getirmediği, kaçak olarak başladığı inşaatı yarım bırakarak, inşaat mahallini terk ettiği ve böylece kendi kusuruyla BK’nin 106. maddesi uyarınca borçlu temerrüdüne düştüğü tartışmasızdır.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 1998/2147 K. 1998/2779 T. 24.6.1998)
Alacaklı artık gecikme cezası, gecikme faizi veya gecikme tazminatını talep edemeyecektir çünkü bunların talep edilebilmesi için kararlaştırılan teslim tarihinin geçmesi gerekmektedir, ancak yukarıda değinilen olayda teslim tarihinden önce bir direnim söz konusudur.
Alacaklı tarafından borçluya uygun bir sürenin verilmesi gerekmektedir, bu süre alacaklının daha ne kadar süre ifaya rıza gösterdiğini belirtmektedir. Borçlu alacaklının belirlediği süre sonunda da ifayı yerine getirmezse artık alacaklı TBK m. 125’de bulunan seçimlik haklarından birisini kullanabilecektir.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde; borçlunun temerrüdü sonucu borç yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanımıştır: Bunlar; her zaman için ifa ve gecikme tazminatı isteğinde bulunma, derhal ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteme ya da ifadan vazgeçip sözleşmeden dönerek menfi zararını isteyebilmedir. Menfi ( olumsuz ) zararın yasal dayanağı 6098 sayılı TBK’nın 125/III. ( B.K.106/II. ) maddesindeki genel düzenlemelerdir. Yargıtay içtihatları ve doktrinde eser sözleşmesinden ve eser sözleşmenin bir türü olduğu kabul edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi nedeniyle uğranılan ve giderilmesi talep edilen olumsuz zararların sınırlı sayıda olmadığı kabul edilmekte; sözleşmenim yapılmasına ilişkin giderler, harçlar, posta giderleri ve noter ücreti de menfi zarar kapsamında değerlendirilmektedir. Sözleşmenin feshi yahut sözleşmeden dönülmesi halinde alacaklı ancak menfi zararının tazminini isteyebilecektir.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2020/2778 K. 2020/3057 T. 23.11.2020)
Borçlunun direnime düşürülmesi bakımından genel bir inceleme yapmak gerekirse, taraflar arasında karşılıklı borç yükleyen geçerli bir sözleşmenin bulunması gerekmektedir. Borç istenebilir bir halde olmalıdır. Borçluya direnim için ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarda borçlunun edimine yer verilmemişse geçerli bir ihtar söz konusu olmayacaktır. Alacaklının TBK m. 125’te bulunan seçimlik haklarını kullanabilmesi için borçluya uygun bir süre vermesi gerekecektir. TBK m. 124’te yazılı durumlar varsa da ek bir süre vermeye gerek olmaksızın borçlunun direnime düşürüldüğü kabul edilecektir.