İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA ARSANIN KUSURLU TESLİMİNDE SORUMLULUK
TBK m. 472/3 uyarınca, Eser meydana getirilirken, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların karşılıklı borçlarına bakıldığında, arsa sahibinin sözleşme ile belirlenen arsa payını müteahhide tapuda devretmeyi yükümlendiği, buna karşılık müteahhidin de kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine devretme borcunu üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin en önemli parçası “arsa”dır. İnşaat sözleşmelerinde öncelikli borç arsa sahibine ait olup, arsasını kusursuz, kısaca inşaata elverişli bir şekilde teslim etmesi gerekmektedir.
Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan işe başlama borcunun doğabilmesi için öncelikle arsa sahibinin arsayı teslim etmesi gerekmektedir. Arsanın teslim edilmesinin yanında önemli olan elverişli bir şekilde de teslim edilmesidir. Elverişli olmasından anlaşılması gereken ; arsanın üzerinde yıkılması gereken bir yapı varsa bunun yıkılması, arsaya kısmen veya tamamen elatılmamış olması, başka kişiler tarafından mülkiyet iddiasının öne sürülmemesi, kiracıların bulunmaması, kamulaştırmanın olmaması, imar engelinin bulunmaması ve inşaat için gerekli parsellerin birleşiminin yapılabiliyor olması gerekmektedir. Aksi takdirde, bunlardan birisinde yaşanan bir sıkıntıda arsanın kusurlu olduğu kabul edilir.
“Kısaca arsa sahipleri de edimlerini tam olarak yerine getirmekle yükümlüdür. Edimin ifa edildiğinden söz edilebilmesi için de eksiksiz ve ayıpsız olması gerekir. Hacizlerle yükümlü tapunun verilmesinin edimin ifasının tam olduğunu göstermeyeceği açıktır. Haciz sahipleri açısından ise inşaatın yapımı karşılığı bağımsız bölüm paylaşımı yapıldığını bilerek haciz isteminde bulunduklarından bu durumu araştırarak arsa sahiplerine isabet edip etmediği saptandıktan sonra haciz koydurmaları gerektiğinden ve bu tür araştırma yapılmadığı anlaşıldığından iyi niyetli oldukları kabul edilemez.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2011/1807 K. 2011/8029 T. 28.12.2011)
Hukuk mevzuatına göre inşaat engeli olmamalıdır. Yüklenicinin edimini yerine getirebilmesi için, üzerinde inşaat yapılacak arsanın imara uygun ve inşaat elverişli olarak yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Arsanın imara elverişli duruma getirilmesi iş sahibinin yükümlülüğüdür. Arsanın inşaata elverişli duruma getirilmesi, arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin onaylatılması, inşaat ruhsatının alınması, birleştirme ve ayırma işlemlerinin yapılması mülkiyet hakkı ile ilgili olduğundan muhatabı arsa sahibidir. ¹
Birleştirme (Tevhid) :
İki veya daha fazla sayıda parseli tek bir parsel halinde birleştirmedir. İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının tevhidine ve ifrazına karar verilmez.
Ayırma (İfraz) :
Arazinin bölünüp, parsellere ayrılmasıdır. Tapuda tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir gayrimenkulün parsellere bölünerek, her parselin tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmesidir.
“Bir taşınmazın arsa olarak kabul edilmesi için belediye imar planı içerisinde olması, olmadığı takdirde, belediye veya mücavir alan içerisinde bulunması, belediye hizmetlerinden yararlanması ve etrafının meskun olması gerekir.” (YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ E. 2006/12062 K. 2006/13227 T. 4.12.2006)
Arsa, iş sahibi tarafından elverişsiz olarak teslim edilse ve yüklenici de bu arsayı bu şekli ile rızası doğrultusunda teslim alsa bile bunun hiçbir anlamı yoktur. Yüklenicinin sorumluluk ve yükümlülüğünün başlamasını gerektirmez. Yüklenicinin sorumluluğunun başlaması için bulunan engellerin ortadan kalkması/kaldırılması gerekmektedir.
Yüklenicinin arsanın teslimindeki kusurlardan dolayı iş sahibinin sorumluluğuna gidebilmesi için; ortada geçerli bir sözleşme olmalıdır ve iş sahibinin arsayı elverişli olarak teslim etmemesinde haklı sebeplerinin olmaması gerekmektedir. Eğer arsanın kusursuz olarak teslim edilmesi sözleşmenin yapıldığı sırada da objektif olarak mümkün değilse artık TBK m. 27 uyarınca başlangıçtaki olanaksızlık nedeni ile sözleşme geçersiz olacaktır.
“Kamu düzenine aykırılığı mahkeme kararı ile saptanmış inşaata devam edilmesi yükleniciden beklenemez. O halde sözleşmeden sonra ortaya çıkan objektif imkansızlık nedeniyle davalı yüklenicinin sorumluluğundan söz edilemeyeceği açıktır.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2001/4351 K. 2002/545 T. 31.1.2002)