KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ
TBK m. 205 uyarınca, Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve borçların devredilebilmesi mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olan iş sahibi ve yüklenicinin birbirlerine karşılıklı olarak borçları bulunmaktadır. Arsa sahibinin bu sözleşmeden doğan asli edimi arsayı sözleşmeye uygun eseri meydana getirebilmesi için kusursuz şekilde teslim etmektir. Yüklenici konumunda olan müteahhit ise inşaatı sözleşmeye ve fen yapı kurallarına uygun olarak meydana getirmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devri ile birlikte sözleşme ortadan kalkmamakta yalnızca sözleşmenin taraflarının değişmesi meydana gelmektedir. Sözleşmenin devri ile birlikte borç haklar bir üçüncü kişiye devredilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından yapılan devrin geçerli olması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlardan ilki, arsa sahibinin onayının alınmasıdır. Sözleşmenin devri için öncelikle arsa sahibinden onay alınması gereklidir. Arsa sahibi tarafından verilen bu onay devir sözleşmesinin imzalanması sırasında olabileceği gibi devirden sonra da gerçekleşebilir. Kısaca devir sözleşmesinin hüküm ifade edebilmesi için üç tarafında onayının bulunması gerekmektedir. İş sahibi sözleşme ile, yüklenicinin işin bütününü veya bir kısmını devretmesini yasaklayabileceği gibi aksi yönde izin de verebilir.
“Dava konusu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, davalı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici Adem arasında yapılmıştır. Bu sözleşme, A 2.Noterliğince doğrudan düzenlenen 21.10.1993 günlü ve 35192 yevmiye numaralı “devir” sözleşmesi ile yüklenici Adem tarafından davacı İrfan ‘a devredilmiştir. Sözleşmenin İrfan ‘a devrine arsa sahibi davalının onay verdiği tarafların kabulündedir. Sözleşmenin devri halinde devreden sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar ve devralan aynı sıfatla sözleşmenin tarafı olur.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2004/1391 K. 2004/5609 T. 3.11.2004)
“Eski yüklenici T… İnşaat ve Turizmcilik Sanayii ve Ticaret Limited Şirketi inşaat sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını noterce onaylanmış, tek taraflı, 8.11.1999 tarihli temlikname ile Süper Y… İnşaat ve Ticaret Limited Şirketine temlik etmiş ise de bu temliknameye arsa sahibi açısından bağlayıcı değildir. Borç naklini de içeren bu temliknameye arsa sahibi katılmamıştır. İnşaat sözleşmesinin taraflarından biri olan yüklenicinin, sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibinin iştiraki olmadan tek taraflı olarak düzenleyeceği bir temlikname ile sözleşmenin yüklenici tarafını değiştirmesi mümkün değildir. Bu bakımdan ilk yüklenicinin tek taraflı olarak yapmış bulunduğu temlikname ile inşaat sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlarını olduğu gibi Süper Y… İnşaat ve Ticaret Limited Şirketine devretmiş olduğunun, dolayısıyla 7.10.1994 tarihli inşaat sözleşmesi hükümlerinin halen yürürlükte olduğunun kabulü olanaklı değildir. Arsa sahibi sonradan bu şirketle bazı ilişkiler içine girmiş ve inşaat bu şirket tarafından sürdürülmüş ise de, bu hukuki işlemlerin ve fiili durumların ilk inşaat sözleşmesinden bağımsız olarak gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır. Nitekim arsa sahibinin bazı bağımsız bölümleri bedeli karşılığı bu şirkete devretmiş olması bunlar arasında ilk inşaat sözleşmesinden bağımsız yeni bir durum bulunduğunu göstermektedir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2002/14-838 K. 2002/867 T. 30.10.2002)
Sözleşmenin devrinin geçerli olabilmesi için şekil bakımından farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Eğer genel inşaat sözleşmesinin devri söz konusu ise herhangi bir biçim koşuluna bağlı değildir ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devri yapılıyorsa devir sözleşmesinin de kamusal biçimde yapılması gerekmektedir. Bu koşul TBK m. 205/3’te özleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır diyerek belirtilmiştir.
Sözleşmenin devredilmesinin sonucunda asıl sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının sözleşme ilişkisi sona erer. Taraf sıfatına artık yeni yüklenici haiz olmaktadır. Devreden taraf, devir işleminde sonrası için sorumluluktan kurtulur. Devreden taraf, sözleşmede kalan ile devir alan taraf arasında yapılan anlaşmalarla getirilen yükümlülüklerden sorumlu olmayacaktır. ¹
Sözleşmenin devrinin ileriye etkili sonuç doğurduğu ve bu nedenle sözleşmenin devrinden önce doğan alacak ve borçlar sözleşmede kalan ile devreden arasında devam etmekteyken, sözleşmenin devrinden sonra doğan alacak ve borçlar ise devralan ile sözleşmede kalan arasında doğacağından devreden bunlardan sorumlu olmadığı kabul edilmektedir. Devir alan ve devreden arasında ise devralanın devir öncesinde devreden yüklenicinin borçlarından sorumlu olmadığı kabul edilmektedir. Sözleşmede bunun aksi kararlaştırılabilir.
Devreden yüklenicinin devirle beraber sözleşmeden kaynaklı alacak üzerinde tasarruf yetkisi kalmadığından onun imzaladığı alacağın temliki sözleşmelerinin yeni yükleniciye ileri sürülememesi gerekir. Artık bu durumda üçüncü kişilerin muhatabı ilk yüklenici olmaktadır. Ancak kademeli devir hükmü içeren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici gerçekleştirdiği imalatla öngörüle kademedeki bağımsız bölümleri hak etmişse bu durumda devirden önce veya sonra yaptığı temliklerin geçerli olması gerekir.