ESERİN ÖNEMLİ ÖLÇÜDE BOZUK OLMASI NEDENİYLE ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI
Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı ise, iş sahibi eseri kabul etmeme/sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. (TBK m. 475/1)
Eser sözleşmesinde ifanın ayıplı (bozuk) olması durumunda, iş sahibinin seçimlik hakları mevcuttur. TBK m. 475’te düzenlenen haklara göre iş sahibi ; sözleşmeden dönebilir, ücretten indirim yapılmasını veya düzeltilmesini isteyebilir. Bu yazıda seçimlik haklardan olan “sözleşmeden dönme” üzerinde durulacaktır.
İş sahibinin sözleşmeden dönme seçimlik hakkına başvurabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. İlk olarak eserin bozuk veya sözleşmeye aykırı biçimde meydana getirilmiş olması gerekmektedir. Dönmenin kabulü için mevcut olması gereken bozukluğun dürüstlük kuralı gereğince iş sahibinin bu eseri kabul etmemesini gerektirecek boyutta önemli olması gerekir. Bir diğer şart, eserdeki bozukluk veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle kullanılamaz ya da eseri kabul etmesi iş sahibinden beklenemez olmalıdır. Eserin kullanılamazlığının sözleşmeden dönme hakkı sağlaması için teslim edilen eser bozukluk nedeniyle, “sözleşmede öngörülen kullanım tarzı ve iş sahibinin ihtiyaçlarına göre” tamamen kullanılamaz durumda olması ve bu kullanılamazlığın kesin olması, yani eserdeki bozukluğun hiçbir biçimde giderilememesi gerekir. Bozukluğun giderilme olanağı varsa iş sahibi sözleşmeden dönmeyi değil bozukluğun giderilmesini istemelidir.
“Statiğine güven duyulmayan, sözleşmede öngörüldüğü halde ilerde yeni kat ilavesi mümkün olmayan binayı kabule iş sahibinin zorlanması nısfet kaidesine aykırıdır. Satım akdinde ayıba karşı tekeffül hükümlerinde olduğu gibi bu halde iş sahibinin fesih hakkı geriye etkili olup, sözleşmenin butlan sonuçlarıyla ortadan kaldırılması gerekir. Olayda kal (taşınmazın temelinden kaldırılması) isteminin kabulü de bu nedenle zorunlu ve adil olan sonuçtur. Burda müteahhit, duraksamaya yer kalmaksızın ağır kusurlu, kendi çıkarı için kasıtlı tutum içindedir. Özellikle mühendislik hizmetlerinden fen ve teknik kurallardan yoksun binanın konut olarak kullanılması kimseden beklenilmeyeceğine göre “yaratılan değerlerin korunması”, şeklinde bir düşüncenin de olayda yeri bulunmadığından, doğacak zarar üzerinde durulmaksızın binanın kal’ine (taşınmazın temelinden kaldırılması) dair istemin de kabulü gerekir” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 1998/4289, K. 1999/115, T. 25.1.1999)
Her türlü inşaat yerel idarelerce verilecek izne bağlıdır ve izinsiz ( kaçak ) inşaat yıktırılır. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Yüklenicinin kaçak olarak inşaata başlaması ve ruhsat almamakta direnmesi, başlı başına onun kusurunu oluşturur. Bu durumda arsa sahiplerinin istediği fesih kararının, geriye etkili fesih biçiminde verilmesi gerekir. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2001/1996, K. 2001/4384, T. 8.10.2001)
TBK m. 475/1’e göre, yapılan şey iş sahibinin kullanamayacağı ve adalet ilkelerine göre kabule icbar edilemeyecek derecede kusurlu ve mukavele şartlarına muhalif olursa, iş sahibi o şeyi kabulden imtina edebilir. Somut olayda mahkemece, yapılan binanın projesine ve sözleşmeye uygun şekilde yapılmadığı, arsa sahipleri tarafından kabul edilemeyecek derecede ayıplı olduğu gerekçesi ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Bu sonuca varılırken binanın güçlendirme maliyetinin toplam maliyetin % 60’ına varması da dikkate alınmıştır. Dosyadaki bilgilerin ve raporların değerlendirilmesinden, davalı yüklenici Ö.Ç. tarafından sözleşme şartlarına uygun kabul edilebilecek nitelikte yasal inşaat yapılmadığı, bu nedenle iskan ruhsatı da alınamadığı, davacı arsa sahiplerinin TBK m. 475/1uyarınca bu eseri kabule zorlanamayacakları sonucuna varılmaktadır. Bu durumda davacılar arsa sahipleri ve davalı yüklenici Ö.Ç. arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerekir. Mahkemece yüklenici Ö.Ç. tarafından yapılan binanın arsa sahipleri tarafından kabul edilemeyecek derecede ayıplı olduğu kabul edildiği halde, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili yerine, geleceğe yönelik ( ileriye etkili ) olarak feshine karar verilmesi doğru olmamıştır. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2006/1309, K. 2006/3450, T. 9.6.2006)
Dönme bildirimi kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. İş sahibi dönme bildirimini açık yapabileceği gibi örtülü de yapabilir. Dönme bildirimi tek taraflı olarak geri alınamaz, taraflar anlaşarak sözleşmeyi canlandırmadıkça, dönme hakkının kullanılması ile birlikte artık eserin onarımı ve düzeltilmesi ile ücret indirimi istenemeyecektir.
Dönme hakkının kullanılmasıyla, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacak; sözleşmeye uygun tasfiye işlemleri başlatılacak; borcu yerine getirme yükümlülüğü sona erecek ve yerine getirilmiş edimler geri verilecektir. Geri verme hakkı ise sözleşmeye dayanan tasfiye yükümleri çerçevesinde gerçekleşecek ve “aynı anda ifa” esasına uygun olarak yerine getirilecektir. Sözleşmecilerden biri, öbür sözleşmeci edimini yerine getirmediği sürece kendi “iade edimini” yerine getirmekten kaçınabilecektir.
“Yüklenici, yüklendiği işin uzmanı sayılan sorumlu bir meslek adamıdır. Yüklenici, yüklendiği işi yan1ar arasındaki sözleşme koşullarına, fen ve sanat kurallarına ve kendisine duyulan güvene uygun olarak yapmak ve iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin bu yükümlülüğü, iş sahibine karşı olan özen borcunun gereğidir TBK m. 471/1). Yan1ar arasında yapımı kararlaştırılan tabelanın nitelikleri yazılı olarak kararlaştırılmamış ise de, yüklenici yapımım yüklendiği işi objektif ölçüler içinde ve iş sahibinin amacına uygun şekilde yararlanabileceği nitelikte ve tamamlanmış olarak iş sahibine teslim etmekle ödevlidir. Yapımı yüklenilen tabelanın, niteliklerinin neler olduğu davacı tarafça yasal delillerle kanıtlanamamış ise de, TBK’nın 86. maddesi gereğince davacının işyerinin gerektirdiği ölçülerde ve nitelikte orta düzeyde malzemeler kullanılarak tabelanın imali ile yüklenici tarafından davacıya teslim edilmesi gerekmektedir. Davalı yüklenici şirket, yüklendiği edimini gereği gibi ifa ettiğini ve dolayısıyla tamamlanmış eseri davacı iş sahibine teslim ettiğini yasal delillerle kanıtlayamamıştır. Aksine, dosyada mevcut 04.04.2003 günlü bilirkişi incelemesi sonucu verilen raporda açıklandığı üzere; davalı yüklenici tarafından yapılan imalatın amaca uygun ve tamamlanmış eser olmadığı saptanmıştır. TBK’nın 475. maddesi uyarınca yapılan şey, iş sahibinin kullanamayacağı ve hakkaniyet kurallarına göre kabule zorlanamayacağı ölçüde kusurlu olan eseri iş sahibi kabulden kaçınabilir. Somut olayda da davalı yüklenici şirket tarafından yapılan işin kabul edilemeyecek derecede ayıplı olduğu anlaşılmaktadır. Davalı yüklenicinin, yüklendiği edimini ifa etmeyeceği vekilinin yazılı açıklamalarıyla sabit olduğundan, TBK’nın 125. maddesinde öngörülen üç seçimlik haklardan biri olan “sözleşmenin feshini” isteme hakkı doğmuş olan davacının, iş bedelini geri isteme hakkı kapsamında bedelsiz kalan çekten ötürü borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini isteyebileceği kuşkusuzdur. Kaldı ki, TBK 479/1. maddesi gereğince, iş bedeli eserin teslimi zamanında ödenir. İmali yüklenilen eserin davacı iş sahibine teslim edilmediği ve iş sahibince de haklı olarak sözleşme feshedilmiş olduğuna göre bedelsiz kalan çekten ötürü davacının davalı yüklenici şirkete borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yasal olmayan gerekçelerle davalı yüklenici hakkındaki davanın da reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2006/3406, K. 2006/4298, T. 10.7.2006)