MÜTEAHHİTTEN ALACAĞI OLAN KİŞİLERİN, TAPU İPTAL ve TESCİL DAVASI AÇMASI
Müteahhittin piyasaya olan borçlarını ödememesi , alacaklılarının , alacaklarını tahsil etmek amacıyla yasal takip yapması ve kesinleştirmesinden sonra müteahhit üzerinde herhangi bir taşınır yada taşınmaz bulunamaması durumunda, alacaklı, Müteahhittin inşaat sözleşmesinden dolayı Arsa sahibinden olan alacağına haciz koyarak alacağını almayı düşünmektedir. Müteahhittin Alacaklısı, Müteahhittin yapmakta olduğu inşaatın arsa sahibine dava açarak, müteahhittin kendisine olan borcunun ödenebilmesi için, Müteahhittin eser sözleşmesine dayanarak arsa sahibine ait taşınmazda inşa ettiği binadan kendisine düşen dairenin Müteahhit adına tescilini istemektedir.
Müteahhittin alacaklısı olanların bu davayı açabilmek için icra müdürlüğünden alacaklı olduğu dosyayla sınırlı olarak yetki belgesi alması gerekmektedir.
Alacaklılar, kendi adlarına değil, alacaklısı olan Müteahhit adına tescil istemektedir. İcra ve İflas Kanunu md. 94/II konuyu şöyle düzenlemiştir:
“Borçlunun başka bir nedenle edinip henüz tapuya tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu adına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Talep üzerine, icra dairesi, alacaklının bu işlemi takip edebileceğini tapu müdürlüğüne ve gerekirse mahkemeye bildirir.”
Bu maddede dava konusu edilen “mülkiyet ve diğer aynî hak” olduğu için, açılacak davanın “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olacaktır. Eğer inşaat sözleşmesinde ücret “arsa payı” değil de “para” ise İİK. md. 94’e değil, 89’a gitmek gerekecek ve bu yol yeterli olacaktır.
İcra İflas Kanunu’nun 94/II. maddesine dayalı olarak açılan davada adına tescil kararı verilen kişinin de taraf olması gerekir.
- Müteahhit ile arsa sahibi arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmalıdır.
- Müteahhit sözleşmeden kaynaklı borçlarını yerine getirmiş olmalı, bundan dolayı arsa sahibinden sözleşmeye dayanan bir alacak hakkı bulunmalıdır.
- Arsa sahibi Müteahhitte, inşattı tamamlaması yada hak edişini yapmamış olmalıdır.
- Müteahhit alacaklısının, yasal takiple kesinleşmiş bir alacağı olmalıdır. ( bu tür davaların açılabilmesi için alacaklının alacağının kesinleşmiş olması zorunludur. İleride kesinleşeceği düşüncesiyle yargılama devam ederken veya dosya Yargıtay’da iken, inceleme konusu yaptığımız tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı gibi, tedbir istemi de kabul edilmeyecektir. )
- Alacaklı İcra Müdüründen yetki belgesi almalıdır, aldığı yetki belgesiyle arsa sahibi aleyhine dava açmalıdır.
- Bu davada taşınmazların borçlu müteahhitti adına geçmesi yönünde olmalıdır.
Müteahhittin alacağını 3. kişiye temlik etmesi durumunun İİK. MD. 94/II a etkisi,
Müteahhit, apkis ile yasaklamamış olması durumunda, arsa sahibine karşı kazanacağı alacak hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini), TBK’nun183. maddesinden yararlanarak, arsa sahibinin rızasına gerek kalmadan, üçüncü kişilere, yazılı olarak devir edebilir. Müteahhittin kişisel hakkını devrettiği üçüncü kişi, alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçer. TBK. md. 188’e göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu savunmaları, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir”.
Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki Müteahhitte karşı ne tür savunmalar ileri sürebilecekse, aynı savunmalar yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir duruma gelecektir. Müteahhittin temliki işleminden kaynaklanan bu gibi davalarda, temlik alan üçüncü kişi yeni alacaklı sıfatını arsa sahibine karşı kanıtlamak zorunda olduğundan, arsa sahibinin ve temlik işlemine dayanıldığından da temlik işleminin tarafı olan yüklenicinin davada taraf olması zorunludur.
Müteahhittin alacağını ve hakkını temlik edebilmesi için arsa sahibinin onayına gerek yoktur. Müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakkını temlik etmiş ise, temellük eden onun bütün haklarına halef olur. Halefiyet, İİK. Md. 94 uyarınca verilen yetkiyi de kapsar ( 14. HD. 7.4.1997, 2250/2758. )
Temlik alacaklısı, tapu iptal ve tescil davasından haberli ise, “asli müdahil” olarak yer alarak ya da Müteahhit ve arsa sahibi aleyhine tescil davası açıp asıl davayla birleştirerek; tescil koşullarının oluşup oluşmadığına ve kanıt durumuna göre, Müteahhit adına değil temlik alacaklısı yararına tescil kararı vermesini sağlayabilir. Müteahhittin borçlusu Müteahhit adına tescilde başarılı olsaydı, Müteahhittin tescille kazanılan arsa payına haciz koydurmak suretiyle alacağını tahsil edecekti. Öte yandan, Müteahhit adına tescili amaçlayan davadan temlik alacaklısının haberinin olmaması durumunda; mahkeme kararıyla Müteahhit adına tescile karar verilmesi ve kararın kesinleşmesinin ardından, alacaklının kesinleşen alacağı için tescille kazanılan tapu kaydına haciz koydurup satması durumunda; Müteahhit ile davacı arasında muvazaalı işlemlerin bulunmaması, temlik alacaklısı, kendisinin daha üstün ve öncelikli bir hakka sahip olduğunu öne sürerek, davacı aleyhine zararın tazmini veya tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Temlik alacaklısı zararlarının tazmini için yalnız Müteahhit aleyhine dava açabilecektir. Burada sorun, iki gerçek alacaklıdan hangisinin üstün bir hakka sahip olduğu değil, meşru bir amaca yasaya uygun yollardan giderek, hangi alacaklının daha önce hedefine ulaştığıdır. Hemen belirtelim ki, her iki alacaklı da birbirlerine karşı üstün ve öncelikli bir hakka sahip değildir.
İİK. MD. 94/II DAVASININ MUVAZAALI İŞLEMLERE ETKİSİ
Davacı, Müteahhit aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasında, yapılan işlemlerin muvazaa olduğunu öne sürebilir ve bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilir. Hakim, işlemin muvazaalı olduğunu göz önünde bulundurmalıdır. Kuşkulu işlemlerle alacağın tahsiline olanak bırakmamak için taşınmazın kaçırılması amacı ile tapudan yapılan satışın ardından aynı gün düzenlenen noter satış vaadi sözleşmesi ile bu taşınmazın geri alınması ve (ihtiyati haciz ve sözleşmenin tapuya şerh edildiği ) gün bu defa noter sözleşmesinin feshi işlemleri; başlangıçta yüklenici ile arsa sahibi arasında tapudan yapılan satışın gerçek bir satış olmadığını (danışıklı olarak düzenlendiğini) gösteren delillerdir( 14. HD. 24.12.1999, 8359/9195. )
İİK. MD. 94/II DAVASININ İBRANAMELERE ETKİSİ
Müteahhit ile arsa sahibi, inşaatın tamamlanma oranı % 86 düzeyinde iken, sözleşmeyi geriye etkili olarak bozmuşlar ve birbirlerini ibra etmişler ise; fesihnamedeki ibranın incelenmesi, arsa sahibi ve Müteahhittin dinlenmesi, olaylar ve kanıtlara göre gerçek bir ibra bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir. İbranın geçerli olmadığı sonucuna varıldığı takdirde; İİK. Md. 94/II’ye dayanan tapu iptal ve tescil davasının dinlenmesi gerekir. Fesih var diye, araştırma ve inceleme yapmadan, md. 94/II’ye dayanan davanın reddine karar verilemeyecektir (15. HD. 15.11.2007, 5757/7231; 15. HD. 5.6.2007, 2328/3806. )
İŞ SAHİBİNİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ GERİYE ETKİLİ OLARAK BOZMASININ İİK. MD. 94/II DAVASINA ETKİSİ
Sözleşmeyi Feshin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı, Müteahhittin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi durumunda tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Sözleşmeyi bozmanın sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme hiç yokmuş gibi tasfiye edileceğinden Müteahhit inşaatı yaptığı kısma orantılı arsa payı değil, haksız zenginleşme hükümlerince imal ettiği inşaat bedelini alacak, fesih ileriye etkili kabul edilirse imalat oranına paralel arsa payının devrini isteyebilecektir.
Tarafların aksini kararlaştırmamaları durumunda kural olarak, eser sözleşmesinin feshi geriye etkili sonuç meydana getirir.
İİK. Md. 94/II davacısı, arsa sahibi ile Müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı değildir. O, yasanın kendisine tanıdığı yetkiyi kullanarak tapu iptal ve tescil davası açtığından; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilke ve koşulları çerçevesinde Müteahhit adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılacaktır.
Yargıtay’a göre, “Feshin geriye etkili sonuç meydana getirmesinin anlamı, tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir.”. Yasal olarak kurulmuş ve aylar ve hatta yıllarca uygulanmış böyle bir sözleşmenin tasfiyesi söz konusu olduğunda, haksız zenginleşme kuralları uygulanır. Müteahhit inşaatı terk etmiş ve inşaat bu düzeyde kalmış ise; kural olarak Müteahhitte daha önce geçirilen tapuların arsa sahibince geri istenmesi ve TBK.nun 125/III. maddesine dayanılarak da devir aşamasına gelmiş arsa paylarının verilmesinden kaçınılması olanaklıdır. Çünkü, bu düzeye getirilen bir inşaatta sözleşmenin bozulması – kural olarak – geriye etkili sonuçlar meydana getirir. Sözleşmenin bozulması davasına bakacak mahkeme, yüklenicinin alacağını para olarak mı, yoksa bir kısım taşınmazların adına tescili suretiyle mi alacağını karara bağlayacaktır.( 15. HD. 5.4.2004, 4987/1909. )
Sözleşme geriye etkili olarak bozulmuşsa,
- a) İmalat yasal değil ise, sözleşmenin tasfiyesine gerek bulunmamaktadır. Çünkü böyle bir imalatın ekonomik değerinden söz edilemeyecektir. Enkaz değeri hesaplanır.
- b) İmalat yasal ise veya yasal duruma getirilebilir ise, tasfiye yapılacak ve Müteahhitte iade edilmesi gereken değerler hesap edilecektir. Yargıtay, hesabın haksız zenginleşme kurallarına göre yapılması gerektiği görüşündedir.
- c) Müteahhit işin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusu verilmeyecektir: Müteahhitte yapılacak iade, para olarak gerçekleşecektir, arsa payı tapusu olarak değil.
Sözleşmenin bozulmasının ardından tasfiye yapılmamışsa, İİK. Md. 94/II davacısı, aldığı yetkiye dayanarak arsa sahibi ve Müteahhitten para isteyebilir. Bunun için, öncelikle sözleşmenin bozulması sonucu arsa sahibinin yükleniciye yaptığı iş nedeniyle ve tasfiye amacıyla ödeme yapıp yapmadığı araştırılacak; ödeme yapılmamışsa Müteahhittin sözleşme doğrultusunda yaptığı inşaatın getirilen fiziki seviyeye göre değeri saptanacak ve davacının icra dosyasındaki alacak miktarı ile sınırlı olmak üzere bu alacağa hükmedilecektir.( 14. HD. 10.3.2009, 15308/2934 )
ARSA SAHİBİNİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ İLERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİNİN İİK. MD. 94/II DAVASINA ETKİSİ
Fesih ileriye etkili yapılmışsa, inşaatın getirildiği fiziki seviye ne olursa olsun, Müteahhit geriye etkili fesihte olduğu gibi yaptığı işin bedeli değil, yapılan işin fiziki oranına uygun bağımsız bölüm tapusu verilecektir. Böylelikle, hem yüklenici hem de onun temlik ettiği üçüncü kişi tasfiyede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm tapusunu isteyebilecektir. (14. HD. 6.3.2008, 2055/2850. )
Alacaklı tarafından İİK’nın 94. maddesine dayanılarak açılan tescil davalarında, alacaklının alacak miktarını karşılayacak sayıda bağımsız bölümün Müteahhit adına tesciline karar verilmesi gerekir. Müteahhittin bu bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini sözleşmeye, projeye ve imara uygun biçimde tam olarak yerine getirmesi gerekir. Sözleşme geçerli değilse veya yüklenici edimini eksik, geç veya kötü yerine getirdiği için iş sahibinin sözleşmedeki hedefine engel olmuşsa; onun bu sözleşmede yazılı alacağının tamamını alamayacağı dikkate alınacaktır.
Bir örnek verelim: Sözleşmeye göre Müteahhittin hak ettiği bağımsız bölüm sayısının 10 olduğunu varsayalım. Arsa sahibi eksik ve bozuk işler için Müteahhitte ait 7 bağımsız bölümü devretmemiş veya devretmesine rağmen daha sonra bu amaçla bunların tapularının iptali ile kendi adına tescilini sağlamıştır. Müteahhittin alacaklısı da bu bağımsız bölümlerin Müteahhit adına tescili için bir dava açmıştır. Her iki dava birleştirilmiştir. Müteahhit öbür 3 bağımsız bölümüne gelince; Müteahhitten alacağın temliki yoluyla bu bağımsız bölümleri temellük edenler tüketici mahkemesinde Müteahhit ve arsa sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açmıştır. İnceleme şöyle yapılacaktır:
– Eksik ve bozuk işler bedeli keşif tarihi itibarıyla bilirkişi eliyle hesap edilecektir.
– Arsa sahibinin güvence olarak elinde tuttuğu üç bağımsız bölümün rayiç değerleri bilirkişi eliyle saptanacaktır.
– Böylece eksik ve bozuk iş bedeli ile üç bağımsız bölümün bedelleri karşılaştırılacaktır.
– Tapu iptal ve tescili istenen bağımsız bölümlerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince Müteahhitte bırakılan yerlerden olup olmadığı incelenecektir.
– Müteahhittin kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesinin arsa sahipleri ile Müteahhit arasında yöntemine uygun olarak düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yazılı olan edimlerini sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmesi koşuluna bağlı olduğu göz önünde tutulacaktır. Örneğin, sözleşmede Müteahhitte ait olacak bağımsız bölümlerin aşamalı devri öngörülmüş olup, son iki daireden birinin inşaat bitiminde, son dairenin de yapı kullanma izni alındığında devredileceği kararlaştırılmış ise; yapı kullanma izni alma yükümlülüğünün yüklenici de olduğunu, bu iznin alınmadığını, eksik ve bozuk iş bulunduğunu, yüklenicinin ödenmemiş sosyal güvenlik ve vergi borçları bulunduğunu, bütün bu iş ve işlemler için bilirkişi tarafından giderlerin belirlendiğini varsayalım. Bu durumda bir bağımsız bölümün değeri eksik işler ve yapı kullanma izni alınması ile ilgili giderleri karşılamaya yetip yetmediği araştırılacaktır.
– Davacının yetki belgesi sunduğu icra dosyasındaki alacak miktarının keşif tarihi itibariyle fer’ileriyle birlikte ulaştığı miktar belirlenecektir.
– Eksik ve bozuk iş bedeli sözü geçen üç bağımsız bölümün değerlerine denk düşüyorsa, Müteahhittin alacaklısının bu bağımsız bölümler için açtığı tapu iptal ve tescil istemi geri çevrilecektir.
– Eksik ve bozuk iş bedeli iki bağımsız bölüm bedeline denk düşüyorsa, Müteahhittin alacaklısının geriye kalan bir bağımsız bölüm için tapu iptal ve tescil istemi kabul edilebilecektir.
– Öte yandan, alacağın temliki yoluyla edindikleri üç bağımsız bölüm için tüketici mahkemesinde açılan davaların sonuçları beklenecektir. Zira bu davaların reddedilmesi halinde, Müteahhittin alacaklısının bu bağımsız bölümlerin Müteahhit adına tescilini isteme hakkı doğacaktır.
– Tapu iptal ve tescil koşulları gerçekleştiği takdirde, Müteahhit adına kayıtlı olan tüm tapu payları değil, alacağa yetecek, alacağı karşılayacak kadar arsa payları iptal ve tescil edilecektir. ( 15. HD. 29.4.2008, 2670/2866; 15. HD. 7.2.2011, 5070/616; 15. HD. 10.2.2005, 3102/655. )