ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE EK SÜRE VERİLMESİNE GEREK OLMAYAN HALLER NELERDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçları, arsa sahibi için belirlenen tarihte arsasını inşaata uygun şekilde ve borçsuz teslim etmek, Yüklenici ise, eseri inşaa ederek teslim etmektir. Sözleşmede belirlenen süreler içinde yapının teslim edilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacaktır. Müteahhittin temerrüde düşmesinin koşullarına bakıldığında ; eseri teslim borcunun istenebilir olması, yüklenicinin edimi yerine getirmesinin olanaklı olması, yüklenicinin edimi yerine getirmemiş olması, temerrüde engel nedenlerin bulunmaması ve iş sahibinin yükleniciyi uyarıp ek süre vermesi gerekmektedir. Temerrüt halinde iş sahibinin seçimlik hakları söz konusu olur. TBK m. 125’te bulunan bu seçimlik hakların kullanılabilmesinin şartlarından birisi de yukarıda sayıldığı üzere yükleniciye ek süre verilmesidir. Ancak her koşulda ek süre verilmesi şartı aranmaz. Bu durum TBK m. 124’te düzenlenmektedir. TBK m. 124 : Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur: 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa. 2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa. 3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.
“Alacaklının aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteyebilmesi için ( TBK m. 125 ), borçluya uygun bir mehil verilmiş olması ve verilen mehilden sonuç alınamaması gerekir. Bu koşulların varlığı diğer seçeneklerin kullanılabilmesinde de aranır. Temerrüde düşen borçluya alacaklının uygun bir mehil vermesi demek, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki, yasa uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir. Verilen sürenin uygun olup olmadığını saptamak için olayın özelliğinin gerektirdiği iyi niyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakmak gerekir. Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan TBK m.125’teki seçeneklerden biri kullanılabilir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2012/13-592, K. 2013/65, T. 16.1.2013)
1- Borçlunun içinde bulunduğu durumundan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılmasıdır. Örneğin ifa zamanı gelmesine karşın yüklenicinin çalışmaya henüz başlamaması, yükleniciye verilen ek süre içerisinde inşaat tamamlanamayacak ölçüde geri kalmışa, yüklenicinin inşaatı tamamlamayacağını/tamamlayamayacağını kesin ve ciddi olarak belirmesi, iş sahibine herhangi bir bildirimde bulunmaksızın inşai faaliyetleri durdurması, yüklenicini inşaat alanını tümüyle terk etmesi vb.
2- Borçlunun temerrüdü durumunda borcun yerine getirilmesinin artık alacaklı iş sahibi için yararsız hale gelmesidir.
3- Borcun ifasının belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine ifanın artık kabul edilemeyeceğinin sözleşmeden anlaşılması halidir. Borcun mutlaka belli bir tarihte veya belli bir tarihe kadar yerine getirilmesinin kararlaştırıldığı durumlarda kesin vadenin bulunduğu kabul edilmelidir. Başka bir anlatımla sözleşmeyle belirlenen vadenin yanında borcun mutlaka “en son” bu tarihte yerine getirilmek zorunda olduğu gibi terimlerin bulunması, bu hukuki işlemlere kesin vadeli işlem niteliği verecektir.
Sözleşmede kararlaştırılan kesin vade bulunmamaktadır. Davacının 18.06.2004 tarihli ihtarnamesi davalıya 11.08.2004 tarihinde tebliğ edilmiş, ihtarnamede tanınan 20 günlük süre eklendiğinde ihtar tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı yönünden temerrüt 01.09.2004 tarihinde gerçekleşmiştir. Dava tarihine kadar başkaca bir ihtar bulunmamaktadır. Bu durumda ihtarnamenin keşide edildiği 18.06.2004 tarihine kadar davacının istemekte haklı olduğu gecikme tazminatı hesaplattırılarak bu miktara 01.09.2004 temerrüt tarihinden, ihtar tarihinden dava tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı alacağı için dava tarihinden temerrüt faizi uygulanmasına karar verilmesi gerekirken kira sözleşmesi varmış gibi değerlendirilerek ait olduğu ay sonundan itibaren işlemiş faiz hesabı yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek işlemiş faiz alacağına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2008/6774, K. 2008/7626, T. 24.12.2008)
Avukat iltan Ekmekçioğlu