İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ARSA SAHİBİNİ İLGİLENDİREN NEDENLERLE İFANIN OLANAKSIZLAŞMASI
TBK m. 485 uyarınca, Eserin tamamlanması, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.
TBK m. 485 kapsamında bir olanaksızlıktan söz edebilmek için, ortaya çıkan olanaksızlığın eserin başlamasına, tamamlanmasına ve teslimine engel olması gerekmektedir. Meydana gelen olanaksızlığın geçici değil sürekli olması, mutlak bir niteliğe de sahip olması gerekir. Artık eserin meydana getirilmesi hiçbir yüklenici tarafından mümkün olmamalıdır. Kanun kapsamındaki olanaksızlıktan anlaşılması gereken, iş sahibinin şahsında ya da tehlike alanında gerçekleşen umulmadık bir durumun olmasıdır. Örneğin, inşaat sözleşmesine konu olan arsanın kamulaştırılması bu şekilde bir olanaksızlıktır.
Bu durumda bir fesih beyanına gerek olmadan yani yasa gereği sözleşme ileriye etkili olarak sona erecektir; bunun sonucu olarak eserin henüz tamamlanmamış kısmına ilişkin karşılıklı talepler sona erecektir.
Eserin meydana getirilmesi olanaksız hale geldiğinde bu durumda iş sahibi de kusuru ile sorumluysa, yüklenicinin uğradığı olumlu zararını da karşılaması gerekebilir. Bu tazminattan, yüklenicinin edim yükümünden kurtulma sonucu yaptığı başka işlerden elde ettiği veya kasten elde etmeyi ihmal ettiği kazançlar indirilmektedir.
“Taraflar arasındaki 19.12.1985 tarihli sözleşmede davalı yüklenici şirket iki blok halinde işyeri yapmayı yükümlenmiş ise de; bu yapılacak işyerlerinin nitelikleri hakkında tarafların üzerinde anlaştıkları herhangi bir proje mevcut değildir. Sözleşmenin 2/A-1 bendinde “imar durumunun gayrimenkul malikinin de onaylayacağı en elverişli ve en uygun şekilde alınması esastır” şeklinde açıklık ve kesinlik taşımayan bir ifade kullanılmıştır. Bu sözleşmeden sonra tarafların üzerinde mutabık kaldıkları bir avan proje yaptırılmış ve bu projenin mevcut imar planına göre uygulama kabiliyeti bulunmadığından mevzi imar planı değişikliği için 7.7.1986 tarihinden itibaren mahalli Belediye’ye ve Anakent Belediyesine müteaddit başvurularda bulunulmuş ancak bu teklif Belediyece 29.12.1987 tarihinde reddedilmiş ondan sonra tekrar davalı 13.10.1988 tarihinde Şişli Belediye Başkanlığı’na başvurarak onay aldıktan sonra imar değişikliği teklifi 13.12.1988 günlü yazı ile Anakent Belediyesine gönderilmiş olup 16.7.1990 tarihinde bu aynen ifa davası açıldıktan sonra 5.4.1991 tarihinde tekrar reddedilmiştir.Bu durumda, davanın açıldığı tarihte davalının herhangi bir temerrüdü sözkonusu değildir. Çünkü, sözleşmede açık ve kesin bir proje mevcut olmayıp en uygun ve en elverişli projenin yapılması öngörülmüştür. Uygulama aşamasında bu avan proje çizdirilmiş ve Belediye’den gerekli imar düzeltilmesi için yaklaşık 5 yıl süre ile ve davacının bilgisi dahilinde davalı yüklenici gerekli çabayı göstermiş ancak olumlu bir sonuç alamamıştır. Davacı Belediyeden karar altına alınmak istenen projeye karşı çıkmamış ve bu çabalardan vazgeçilmesine ilişkin davalıya çektiği bir ihtarnamesine de rastlanılmamıştır. O halde davalının resmi mercilerden kaynaklanan gecikmesinde bir kusuru bulunmamaktadır. Davanın açıldığı tarihte de Belediye’ye yapılan müracaat henüz sonuçlanmamıştır. Yüklenicinin bu nedenle sözleşmeye aykırı davrandığı ve temerrüde düştüğü kabul edilemez.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 1993/653 K. 1993/4882 T. 29.11.1993)
Eserin tamamlanmasının iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla olanaksızlaşması nedeniyle sözleşmenin sona erebilmesi için birtakım koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlardan ilki, eserin tamamlanmasının olanaksız olmasıdır.
Ortaya çıkan bu olanaksızlığın iş sahibinin risk alanında veya şahsından doğması gerekmektedir. Kamulaştırma, deprem vb. gibi olaylarla eserin yok olması halleri de tamamlanıp henüz teslim edilmemiş yapı için de söz konusu olabilir. Alacaklı eseri teslim almada direnime düşmüş olmadıkça, teslimi olanaksız durumlar için de geçerlidir.
“Uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı, arsa sahibi; davalı, yüklenicidir. Davacıya ait arsada devredilecek pay karşılığı davalının yapacağı binadan belli bağımsız bölümlerin davacıya verilmesi kararlaştırılmıştır. Eserin bitim ve teslim süresi 30.3.1988 tarihinden itibaren 14 ay olarak kararlaştırılmıştır. İnşaat henüz bodrum kat seviyesinde iken davacı tarafından noterlik kanalıyla gönderilen ihtarnamede sözleşmede kararlaştırılan ve gecikme nedeniyle mahrum kalınan 47.300.000 TL. kira parasının tahsili, tapudaki satış vaadi şerhinin kaldırılması istenilmiş, sözleşmenin feshedildiği bildirilmiştir. Olumlu cevap alınmaması üzerine de bu dava açılmıştır. Arsaya inşaat ruhsatı verilmeyeceğinin bilindiği ve verilmediği, başlanan inşaatın yetkili mercice durdurulup mühürlendiği çekişme konusu değildir. Yanlar arasında sözleşme yapıldığı tarihte imar ve inşaat izni alınamıyacağı bilindiğine göre, sözleşmede işin süresi için konulan koşul kamu düzeni ile bağdaşmaz, dolayısı ile geçersizdir. Her ne kadar 19.10.1990 tarihinde parselin bulunduğu mevkiide imar durumu belirlenmiş ve imar yasağı kaldırılmış ise de, bu kez sözleşme eki projenin uygulama kabiliyeti kalmamış, durdurulan inşaata aynı projeyle devamı yine imkansız kalmıştır Sözleşmenin eki projeye ve dolayısıyla amacına uygun yerine getirilmesi imkansız olduğuna göre davalının temerrüdünden değil, akdi ilişkiye son verilmesi imkansızlık nedeniyle yerindedir. Bunun sonucu olarak tapu kaydındaki satış vaadinin terkinine karar verilmesi gerekir. Kuşkusuz yapılan işlerin bedeli hakkında davalının ayrıca dava hakkı saklıdır. Açıklanan nedenlerle davacının da bildiği objektif imkansızlıktan ileri gelen gecikmeden ötürü kira mahrumiyeti istenemez.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 1993/2577 K. 1994/797 T. 15.2.1994)