KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İŞE BAŞLAMANI ZAMANI KARARLAŞTIRILMAMIŞSA NE YAPILACAK?
Müteahhittin işe başlama zamanı nı KKİŞ ile belirlememiş olması halinde müteahhidin, işe ne zaman başlaması gerektiğine dair TBK’da eser sözleşmelerine ilişkin özel bir düzenleme yoktur. Bununla birlikte, her borcun, doğumu anında muaccel olacağı genel kuralından (TBK m.90) ve TMK m.2′deki dürüstlük kuralından hareketle müteahhidin, KKİS’nin akdinden itibaren derhal işe başlaması gerektiğini söylememiz mümkündür.
Müteahhidin “işe başlaması zamanı”ndan kasıt; müteahhidin inşaatın yapımına başlayabilmesi için gerekli ön hazırlıklara başlama zamanıdır.
Müteahhit tarafından yapı ruhsatı nın alınmasından itibaren” inşaata başlanacağını kararlaştırmışsa bu sözleşmede işe başlama zamanı belirlenmemiş; inşaatın yapımına başlama zamanı belirlenmiştir. Çünkü sözleşmede müteahhidin, yapı ruhsatı almak için ön hazırlıklara ne zaman başlayacağı/yapı ruhsatı almak için ön hazırlıkları ne kadar sürede tamamlaması gerektiği belli değildir. Müteahhidin, yapı ruhsatının alınması için ön hazırlıklara başlamayabileceği anlamına gelmez.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 10.07.2012 T., E: 2012/2688, K: 2012/4766: ” …Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle davacı arsa malikinin uğradığı kira kaybı nın tazmini istemine ilişkindir. Eser sözleşmesi nin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde yaparak teslim etmektir. Sözleşme uyarınca işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur. Sözleşmede, inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki teslim süresiyle ilgili hüküm makul bir süre olarak yorumlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir…”
Arsa sahibinin, müteahhittin işe başlaması için makul bir süre vererek ihtarı, hem sözleşmenin muacceliyetini belirlemesi hem de ileride kullanabileceği seçimlik hakları yönünden kendisine fayda sağlaması açısından uygun olacaktır. Verilen sürenin makûl olması ve iyi niyetli hareket edilmelidir.
Müteahhidin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan dolayı süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyor veya borcun ifası arsa sahibi için artık yararsız kalmışsa; arsa sahibinin, müteahhide makul bir süre verip vermediğinin önemi yoktur.
Yargıtay 15 HD, 02.10.2007, E: 2006/4943, K: 2007/5921: “…davada inşaata hiç başlanılmadığı ve yıllardır boş durduğu iddia edildiğine göre inşaata hiç başlanılmamış ise 107. madde uyarınca yüklenicinin ayrıca temerrüde düşürülmesinin sonuca etkisi olmayacağından davacının derhal fesih hakkının bulunduğu kabul edilmelidir…”