KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ VE ARSA PAYININ İADESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, tarafların karşılıklı anlaşmaları ile veya mahkeme kararı ile mümkündür. Yargıtay 15. H.D’nin yerleşik içtihattı uyarınca geriye etkili olarak feshin sonuç doğurabilmesi için inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmamış olması gerekmektedir. Buradaki %90 seviyesi davanın açıldığı tarihe göre değerlendirilmektedir. Sözleşmenin feshedilmesi ile birlikte taraflar sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını iade etmek zorundadırlar.
Yüklenici kooperatif işe başlamış, edimini kısmen ifa etmiştir. Ancak inşaatı önemli oranda tamamlayamamış, işi bırakmıştır. Yapılan imalatın %18,30 seviyesinde olduğu mahkemece alınan bilirkişi heyeti raporu ile saptanmıştır. Davacı arsa malikleri sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil, davalı yüklenici ise imalat bedelini istemiştir. Geriye etkili fesihte yüklenicinin iade etmesi gereken, iş sahibinin (arsa sahibinin) önceden ödediği iş bedelidir. İş bedeli para olarak ödenmişse, fesih üzerine bu paranın iadesi istenecektir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bedel olarak arsa payı devredileceğinden, iade peşin olarak devredilen arsa payına dair olacaktır. Gerçekten başlangıçta ifa ile sonuçlanacağına güvenilerek sözleşmeye dayalı yapılan devrin sebebi, bozulan sözleşme ilişkisi ile ortadan kalkacağından geriye etkili fesih halinde yükleniciye devredilen arsa payının iadesi gerekir. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2011/4776, K. 2012/5776, T. 13.9.2012)
Davalının davacıyı verdiği vekaletten azletmesi, davacının da sözleşme uyarınca yaptığı masrafları istemesi karşısında dava tarihi itibariyle tarafların fesih yönünde iradelerinin birleştiği açıktır. Fesih üzerine tarafların ve bu arada tabii ki davacının B.K.’nun 108. maddesi uyarınca verdiği şeylerin istirdadını bu kapsamda olmak üzere yaptığı ve davalı için yararlı olduğu anlaşılan işlerin bedelini talep etmeye hakkı bulunmaktadır. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2010/2503, K. 2011/2388, T. 19.4.2011)
Arsa sahibinin iade kapsamına bakılırsa, müteahhidin imal ettiği binayı söküp götürme gibi bir imkanı olmadığından inşaat bedelinin müteahhide ödenmesi gerekmektedir. Müteahhit açısından ise, taşınmazı iade borcu doğmaktadır. Bu durumda arsa sahibi, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak sebepsiz zenginleşmeye dayanarak, malikten mülkiyetin iadesini istemek hususunda kişisel hakka sahiptir. Bu kişisel hakkını vermeyen yükleniciye karşı TMK m.716 uyarınca hükmen tescil davası açılabilir. ¹
Buradaki iade yükümlülüğü yalnızca müteahhit açısından değil, 3. Kişiler bakımından da etki etmektedir. Yargıtay’a göre yüklenicinin, tapuda payları 3. Kişiye devretmesi durumunda, alacağın temliki hükümlerine dayanarak payların iadesi gerçekleştirilebilecektir. Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar bakımından, yüklenici ve 3. Kişiler her durumda tapuları iade etme yükümlülüğü altındadırlar.
Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici M. T. arasında Gaziosmanpaşa 3. Noterliği’nin 09.05.1996 gün 14816 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiş, yüklenici bu sözleşmeyle 3209 ada 11 parsel numarasıyla davacı adına tapuya kayıtlı taşınmaza sözleşmeyle kararlaştırılan koşullarda inşaat yapımını üstlenmiştir. Davaya konu 79/157 arsa paylı 1 nolu bağımsız bölümün sözleşme kapsamında davalı yüklenici M. T.’a düşen bağımsız bölüm olduğu, M. tarafından arsa sahibi davacıdan alınan vekâletle 22.11.1998 gün 9246 yevmiye ile davalı S. B.’e, S’nin de 25.12.1998 gün 9394 yevmiye ile 30/157 hisseyi davalı S Y’ye, 49/157 hissesi ise 19.10.1999 gün 6640 yevmiye ile davalı B. G.’ye sattığı, dava konusu bağımsız bölümün belirtilen paylarla S. ve B. adına kayıtlı olduğu ihtilafsızdır. Mahkemece yapılan yargılamada toplanan delillerden, davaya konu inşaatın komşu 1 nolu parselle tevhid edilmeksizin her iki parseli de kapsayacak şekilde yapıldığı, İstanbul Gaziosmanpaşa Belediye Encümeni’nin 21.08.2003 gün 524 sayılı kararıyla ruhsata bağlanmasının imkansız olduğu hakkında yıkım kararının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu gerekçeyle mahkemece sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, ancak imara aykırılığın yasallaştırılması anlamına geleceğinden bahisle sadece kâl talep edilebileceği belirtilerek tapu iptal tescil talebi reddedilmiştir. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. ( BK. 108/1 ). Somut olayda, davaya konu inşaatın yasal hale getirilmesinin imkansız olduğu, hakkında yıkım kararı bulunduğu sabit olmakla, sözleşmenin geriye etkili feshiyle, yüklenici tarafından sözleşme gereği kendisine düşen, davalı S.’ye, S. tarafından da diğer davalılar S. ve B.’ye yapılan pay devirleri ile oluşan dava konusu 1 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, bu talep yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E 2009/6021, K. 2010/6481, T. 29.11.2010)
Yargıtay tarafından, müteahhidin 3. Kişiye devrettiği arsa payı avans olarak kabul edilmektedir, devralan kişiler inşaatın kat karşılığı yapıldığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa artık arsa sahibine karşı iyi niyet iddiasında bulunamayacaklardır bu nedenle de arsa payını, arsa sahibine devretmek zorundadırlar.