MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALAN TÜKETİCİNİN HUKUKSAL STATÜSÜ NEDİR?
BK. md. 183 vd. uyarınca, müteahhit, imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun olarak bir inşaatı yapmakla kazandığı kişisel hakkını üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir. Bunun için arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek yoktur.
Temlik sözleşmesi nin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Yazılı biçime uyulmadan yapılan temlik geçersiz olup, temellük edenin iyi niyetli olması bu sonucu değiştirmez. Burada biçimin amacı alacak devrinin varlığını dış bakımdan belirlemek olup, tarafları düşüncesiz davranıştan korumak değildir.
Yasanın öngördüğü yazılı biçim tek yanlıdır; yani alacağı devir iradesini yazılı olarak açıklamak zorunluluğu yalnız devreden için vardır.
Temlik, alacağın devredildiği borçluya bildirilmemiş olsa veya borçlu alacağın devrini öğrenmemiş bulunsa bile geçerlidir.
Temlik sözleşmesi, âkitlerce bizzat yapılabileceği gibi, onların temsilcileri tarafından da yapılabilir.
Temsilcinin bir temlik sözleşmesini yapabilmesi için şu koşullar gereklidir:
a)Yetki belgesinde “alacağın temlikine ilişkin yetki” bulunmalıdır;
b)Temlik, temsil edilenin irade, açıklama ve çıkarına uygun olmalıdır;
c) Aksi halde temsilci hakkını kötüye kullanmış olur.
Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitte ait olacağı kararlaştırılan bir dairenin, müteahhit tarafından yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, TBK. Md. 183 vd. düzenlenen alacağın temliki hükümlerine bağlı bir işlemdir.
Temlik alan önceki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Böyle durumlarda, müteahhit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir anlatımla o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda müteahhit ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur.
Bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için müteahhittin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı inşaat halinde iken yüklenici tarafından tamamlanmadan terkedilmiş ise, müteahhittin ve onun devir yaptığı kişinin tapuda arsa payı edinmesinde iyiniyetli olduğu kabul edilemez ve onlar MK. md. 1023 hükmünden yararlanamaz.
Müteahhitle arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulmuşsa, BK nun 77 ve izleyen maddeleri gereğince “haksız edinme kuralları” uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak geri vermeleri gerekir.
Bu gibi durumlarda, müteahhit tarafından temlik olunan pay kaydının edinme nedeni, hukuksal dayanaktan yoksun duruma gelir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki nedenden yoksun bulunan tescil yolsuzdur. MK. md. 1023 gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyet ile dayanarak mülkiyetveya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, bu tescile dayanamaz.